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多地樓市實探：銷售“冷熱不均” 房企做“加減法”轉型

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　　近期發布穩樓市政策的城市數量持續增多，政策力度進一步加大，主要涉及放松限購區域、降低首付比例、提高公積金提取額度等內容。
　　隨著政策效應逐步顯現，樓市成交逐漸復蘇，同時土地市場也出現一定程度改善，市場形勢悄然生變，但多地樓市銷售“冷熱不均”特征明顯。在新的市場形勢下，房企投資更加謹慎，通過做“加減法”探索長遠發展路徑。粗放型發展房企將面臨更大的生存壓力，具備較強資金實力和風險管控能力的企業優勢凸顯。
　　“接待量和簽約客戶明顯增多，僅端午假期我們接待的客戶就超過2000組�！遍L沙旭輝德奧上河城章的置業顧問文思思感受到了樓市久違的暖意。
　　中國證券報記者近期對長沙、杭州、南京、北京、天津、燕郊等地樓市調研發現，隨著穩樓市政策落地，市場形勢悄然生變。多地樓市出現回暖跡象，但“冷熱不均”明顯。同時，購房者更加理性，剛性和改善需求逐步釋放，炒房客不斷被擠出，而房企在陣痛中加速轉型。
　　樓市熱鬧起來了
　　“猶如久旱逢甘霖，新政給市場注入了信心，日均客戶帶看量增長了76%�！痹诤贾莨笆麉^一家德佑門店內，中介吳婷剛接待完客戶，又連忙拿起電話預約下一波客戶的看房時間。
　　新政落地已滿半個月，沉寂多時的杭州二手房市場變得熱鬧起來。除了中介帶看量增長，二手房成交數量也出現明顯回升。透明售房網數據顯示，5月杭州二手房網簽約5000套，環比提升21%。其中，“5·17新政”發布前日均成交90余套住宅，新政后日均成交超過180套。
　　距離杭州一千公里外的長沙，不少樓盤銷售同樣較為紅火。6月4日下午三時，中國證券報記者來到長沙建發玖洲和璽營銷中心，路邊臨時劃定的停車區擠滿了私家車，展廳里看房的客戶和銷售人員來來往往，好不熱鬧�，F場置業顧問小王告訴記者：“從早上9時開始，來看房的客戶就沒停過，我除了中午花10分鐘吃了一口飯，連喝水的時間也沒有。5月以來，長沙樓市情況確實比之前要好很多�！�
　　在長沙岳麓區的一個改善性樓盤營銷中心，項目開發商相關負責人李明(化名)告訴記者，長沙樓市新政出臺以來，改善性樓盤的訪客量和銷售量均有提升，5月其公司開發的疊墅樓盤日均訪客量相比4月增長一倍�！皬某山涣縼砜�，5月銷售環比增長三成左右，銷售群里成交喜報沒停過�！崩蠲髡f。
　　樓市轉暖的背后是需求逐步釋放，但中國證券報記者調研發現，多數購房者心態更加理性，對房屋價格更加敏感，不會盲目追高。同時，無論新房還是二手房，購房者對房屋品質以及配套、服務等方面均有更高的要求。
　　“目前市場上房源充足，盡管自己是剛需，但不會倉促去購房，還要多看看，只有房子的品質和價格都合適才會購買�！痹诤贾菀患一ヂ摼W公司工作的王珊對記者說。
　　機構數據顯示，今年5月杭州十區新增掛牌量達到9609套，相比去年5月的2701套增長256%，環比今年4月的7238套增長33%。同時，二手房掛牌價下行，與新房的價差收窄。以未來科技城的陽光城未來悅max小區為例，該小區5月下旬成交了2套房，均價為54830元/平方米，而之前掛牌價曾高達90000元/平方米。
　　穩樓市政策效果顯現，但從全國范圍看存在“冷熱不均”現象，“南熱北冷”的情況仍在延續。
　　相比南方眾多地區樓市回暖，北京以及環京等地區成交整體較為冷清。比如，天津盡管接連出臺穩樓市政策，但成交仍然較為低迷。深耕環京區域的一家民營房企負責人李衛(化名)對中國證券報記者表示，上半年受疫情等因素影響，房企銷售情況整體不太樂觀。環京市場受北京樓市影響較大，上半年北京樓市整體較為冷清，環京市場成交也不太樂觀，距離疫情之前的水平還有差距。
　　即便是樓市回暖的區域，同樣存在“冷熱不均”的情況。某民營房企客戶和市場研究資深人士周榮飛對記者坦言，盡管5月長沙樓市成交量環比增長15%左右，但購房者需求主要集中在主城區的一些配套較為完善、品質較高的項目，近郊和遠郊項目的銷售速度并沒有提升太多。以長沙北辰某項目為例，周榮飛介紹，該項目3月和4月成交量慘淡，5月雖有提升，但成交量僅15套，仍未達到正常水平。
　　中國證券報記者在南京調研時發現，5月南京全市約40次開盤，分布于城南、城北、江北、江寧等多個板塊。除了河西、南部新城、燕子磯等頭部板塊的一些樓盤熱度較高，多數樓盤銷售數據平平，開盤后只賣了兩三成。比如，雨花軟件谷樓盤中鐵龍湖·宸閱府，據網上房地產數據，項目5月26日加推了132套房源，截至目前去化不足一成。
　　房企謹慎轉型
　　6月8日下午，長沙萬科瑧灣匯的建筑工地一派繁忙景象，工人正在加緊趕工，鋼鐵敲擊聲、電焊吱吱聲隨處可聞。與之形成鮮明對比的是，長沙高鐵新城的一個樓盤建設現場，除了零星幾個工人，冷冷清清，基本處于停工狀態。
　　“這其實就是房企目前的一個寫照�！眹鴥纫患掖笮头科筘撠熑烁嬖V中國證券報記者，一些粗放型發展的房企將面臨更大的資金和生存壓力，具備優質項目、較強資金實力和風險防控能力，注重內部運營管理的優秀企業才能存活。
　　多位接受記者采訪的行業人士表示，政策提振了市場信心，但對于房企而言，擺在面前的仍有兩大難題：短期債務的“燃眉之急”、探索全新市場環境下的可持續發展模式。隨著供求關系發生變化，“高負債-高周轉”的粗放型地產發展模式已經成為歷史，房企需要探索長遠的發展路徑，從嚴重依賴資源模式向管理提質增效模式轉型。
　　“除了投資更加謹慎科學，很多房企通過做‘加減法’來梳理更合適的發展路徑�！鼻笆鲐撠熑苏f，如何在變革的陣痛中維持良好的盈利能力、穩健發展，是房企面臨的重要課題。
　　以泰禾為例，面對多輪債務違約以及停工等連鎖反應，泰禾集團“斷臂”自救，重新確定“小而精”的戰略定位，不再追求全國性的擴張，在戰略布局上進行收縮，僅深耕“北、上、廣、深”等9個重點城市；不再過于追求規模擴張，而是將規模穩定在300億元左右，并在此基礎上爭取利潤最大化。
　　萬科規劃的路徑則是“止跌企穩，穩中提升”。根據萬科披露的最新戰略，房產開發仍是萬科最主要的業務，但拿地模式從分散改為集中管控，額度不再做切分，統一進行總體把握。同時，提高對項目盈利水平以及操盤團隊能力的要求。這些舉措將轉化成實實在在的盈利貢獻，通過管理紅利來提高整體回報。
　　旭輝地產在2021年業績說明會上明確提出，要加大力度推進輕資產模式，以物業管理、商業地產、長租公寓和代建業務為重點發展方向。
　　值得關注的是，受政策利好推動，目前標桿房企銷售情況已出現回暖跡象。申港證券研報數據顯示，今年5月，前50房企權益銷售額整體同比下降52%。不過，5月銷售額環比普遍上升，且同比降幅較4月有所收窄。其中，前10房企銷售額環比增長11%，月度同比跌幅收窄1個百分點，前50房企銷售額環比增長24%，月度跌幅收窄6個百分點。龍頭房企優勢明顯。
　　中國證券報記者從多家房企了解到，隨著全國統一預售資金監管政策落地、地方政府和主要金融機構對房企定點幫扶、監管機構支持優質民營企業發債等系列舉措的推進，優質房企特別是民營企業的資金環境正在逐步改善。據了解，5月以來發債房企明顯增多。5月20日，中國銀行間市場交易商協會官方平臺顯示，遠洋集團擬定向發行2022年至2024年度債務融資工具，金額為30億元。此外，龍湖、美的置業、碧桂園和新城控股等房企也有不同規模的發債計劃。
　　需求待進一步釋放
　　2022年以來，約150個城市發布穩樓市新政，從三四線城市擴展至二線城市。同時，政策力度逐漸加大，涉及限購、限貸、限售等核心內容。專家認為，在信貸端放松、限購端利好政策不斷出臺的當下，多地樓市能否扭轉下行趨勢仍有待考驗。
　　李衛告訴中國證券報記者，房地產市場的熱度由供給端和需求端共同決定。近期，各地陸續推出穩樓市新政，包括首付降到20%、放松限購區域界定這些關鍵指標，不少地區的調控力度較大。同時，土地市場逐漸恢復，供給端逐步改善。但從需求端看，不少購房者的預期尚未完全改變，觀望情緒依然比較濃厚。
　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，目前，購房者的心態整體比較謹慎，房地產市場存在有效需求不足的風險。從機構數據看，二手房市場成交已經開始觸底反彈。新房市場方面，熱點城市的熱點樓盤出現回暖，包括一些高端改善盤。這些樓盤主要滿足的是資產配置、高端改善、小孩上學等需求。對于換房和剛需而言，目前帶動效應仍然有限。
　　李宇嘉認為，在“穩字當頭、穩中求進”的主基調下，房地產市場以“保交樓、保穩定、保民生”為主要目標，樓市會趨穩，但很難有大幅上漲。未來會有更多城市調整優化政策，包括一些熱點二線城市，但帶動的主要是高端改善和部分剛需，樓市需要經過一個較長時間的磨底。
　　中原地產首席分析師張大偉認為，政策調整優化更多是穩定市場，并不鼓勵投機和推動房價大漲。張大偉表示，部分經營不善的民營房企流動性依然承壓，高信用評級的房企在融資、拿地、銷售等方面的優勢將進一步凸顯。房地產行業洗牌將加快，進一步推動資金、土地等資源向頭部房企聚攏，憑借強大的資源“護城河”加上自身的多重優勢，這些企業有望進一步提升銷售規模和市場份額，迎來更大發展機會。
　　專家同時提醒，要警惕過度炒作風險，避免出現“一緊就死、一放就炒”的情況。支持合理住房消費需求，需要建立科學完備的政策體系和操作規范。

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